Призрачные метры

Можно ли пересмотреть подписанный договор купли-продажи жилья?

Многие россияне испытывают настоящий страх перед сделками с недвижимостью. И опасения трудно назвать необоснованными. Возможные риски описываются специалистами, в интернете появляются сотни статей, предостерегающих от возможного обмана. Однако застраховаться от всего невозможно, и у людей, желающих изменить жилищные условия, возникают новые вопросы. Что делать, если вы пожелали продать квартиру, но потом планы и обстоятельства изменились?

Летом 2006 года петербурженка Рамелла Кулешова захотела продать старую «двушку» на Васильевском острове и приобрести аналогичную квартиру в новостройке.
«Подходящее жилье мне очень быстро подобрали в агентстве «Антарес Трейд», – вспоминает Рамелла. – Правда, новые апартаменты ещё только предстояло сдать в эксплуатацию, но субподрядчик ООО «Терминал», действующий от имени застройщика ЗАО «Стоун», клятвенно обещал, что сроки нарушены не будут. Вскоре нашлись и покупатели на старую квартиру. Мы заключили договор купли-продажи, но затем выяснилось, что документ составлен с ошибкой. Из-за сложной схемы внесения покупателем средств (часть наличными, часть за счет ипотечного займа) стоимость квартиры была указана неточно. Решили, что договор будет исправлен и только после этого зарегистрирован в ГБР. К тому же для госрегистрации ещё не были собраны все бумаги».

Одновременно из «Антарес Трейд» пришли нехорошие известия. Сроки приёма жилья затягивались, да и сам факт сдачи объекта в эксплуатацию оказался под большим вопросом. Госпожа Кулешова решила отказаться от продажи старой квартиры, тем более, договор ещё не зарегистрирован и хозяйка квартиры из неё не выписалась. Но неожиданно выяснилось, что неточности в договоре покупатели исправили без участия продавца, заверили документ у нотариуса, потребовали проведения сделки, а не найдя понимания, обратились в суд.

Тяжба длилась два с лишним года, и Фемида склонялась то в одну, то в другую сторону, но в итоге Василеостровский районный суд вынес решение в пользу несостоявшихся покупателей. Все доводы Кулешовой относительно незаконных исправлений в договоре оказались проигнорированы. Без внимания осталось и то, что по закону документ надлежало регистрировать в течение десяти дней, или бумага теряла всякую силу. Зато судья в полной мере учёл то, что покупатели приобретали квартиру частично на заёмные средства, которые внесли в банковскую ячейку, после чего они автоматически потеряли к ней право доступа. 26 января нынешнего года уже городской суд Санкт-Петербурга определил произвести государственную регистрацию оспариваемой сделки.

Рамелла Кулешовой оказалась на грани потери крыши над головой. Инвалида 2-й группы с двумя детьми вынуждают освободить жилплощадь, а рассчитывать женщина может только на компенсацию в два с половиной миллиона – стоимость «двушки» по ценам 2006 года! Теперь на вырученные от продажи двухкомнатной квартиры деньги Рамелла может позволить купить себе разве что комнату – квартира, аналогичная нынешней, стоит, как минимум, в два с половиной раза дороже.

Закон, что дышло

Поскольку в упомянутом договоре чётко прописано, что деньги за имущество Кулешова могла получить только после того, как документ будет зарегистрирован и вступит в законную силу, позиция суда вызывает сомнения. Прокомментировать ситуацию мы также попросили председателя коллегии адвокатов юридического центра «Лекс» Льва Остромухова. По его мнению, продавца нельзя заставить подтвердить продажу, если по каким-либо причинам он передумал расставаться с недвижимостью.

«Можно только в судебном порядке обязать заключить договор купли продажи при наличии существенных оснований. Одним из них может быть наличие предварительного договора. Все поправки в уже составленные бумаги должны вносить обязательно обе стороны. Одностороннее изменение документа, как и отказ, не допускается. В некоторых случаях изменения могут вноситься органами власти или судом. За корректировку содержания бумаг без участия одной из сторон предусматривается ответственность вплоть до уголовного преследования (по факту мошенничества, например). Изменение цены также считается существенным условием для расторжения договора. Перерасчёт производится с индексацией, учитывающей повышение цен за период тяжбы. Условия, оговорённые в банковском договоре аренды ячейки, могут косвенно повлиять на ход имущественного спора, но, по сути, внесение денег в банковскую ячейку не связано с договором, являясь лишь механизмом оплаты, причём часто противозаконным».

Более развёрнутый комментарий относительно зависимости договора от ценовых изменений дала юрисконсульт агентства недвижимости «АРИН» Елена Рудницкая. Согласно её словам, по статье 451 Гражданского Кодекса договор можно расторгнуть или изменить по требованию заинтересованной стороны, однако с учётом ряда условий: «Во-первых, если в момент заключения стороны исходили из того, что никакого изменения положения не произойдёт, – поясняет юристконсульт. – Во-вторых, если изменение ситуации вызвано тем, что заинтересованная сторона не могла преодолеть трудности в новых обстоятельствах. В-третьих, если исполнение договора без коррекции его условий существенно нарушает соотношение имущественных интересов, при котором заинтересованная сторона в значительной степени лишается того, на что рассчитывала при его заключении. Сам факт существенного изменения цены не может являться бесспорным основанием расторжения. Для достижения желаемого результата придётся доказывать наличие совокупного присутствия признаков».

Тайна банковской ячейки

В случае Рамеллы Кулешовой упомянутые юристом условия налицо. Женщина никак не могла знать, что представители агентства и застройщики нарушат свои обязательства, а, узнав, не имела ни малейшей возможности повлиять на ситуацию. Тем не менее, решение вынесено. И непонятно, удастся ли его опротестовать, учитывая, что слуги закона не замечают возможной подделки документов!

Конечно, и несостоявшихся покупателей, взявших под будущую недвижимость кредит с высоким процентом, можно понять. Однако и тут не обошлось без странностей. Истец и его супруга заявляли, что деньги лежали в сейфовой ячейке два с лишним года, изрядно обесценившись за это время. Вот только офис банка переехал, и сотрудники отделения по новому адресу сообщили Рамелле, что ячейка якобы давно не оплачивается. Какова же судьба злополучных миллионов? Более подробную информацию потерпевшей получить не удалось, а участники процессов за два года так и не соизволили разобраться в обстоятельствах столь запутанного конфликта.

Мария Новиковаа


Публикуется в сокращении. Полный вариант текста напечатан в газете «Наша Версия на Неве», № 74, 27 апреля - 3 мая 2009